租賃合同的續期

在租賃市場裡，業主和租客最關心的莫過於租金。業主理所當然的希望收取較高租金，而作為租客，亦期望支付的租金能處於合理甚至較低水平。除了租金外，近年，關於租賃的另一個問題──續租，亦引起一眾租賃人士關注，事關租約會否自動續期、續期期間是多長等，都會對租金的支付和收取存有直接的影響。

一般市民認為，租賃的存續期是多久，“完全”取決於租約中的規定。例如租約中規定租期為兩年，那麼，當兩年過後，租約便會自動完結。如果想繼續租賃的話，就須另訂一份新合同。這是市民的一般理解。

然而，在法律上，這種想法卻不大完善，原因是，市民並未將“自動續期”的有關規定考慮在內。事實上，要分析一份租約的租期及續期的問題，首先，就要看看租約的租期規定。如果租約規定租期是兩年，租期就是兩年；如果租約規定的是三年，租期就是三年。不過，值得注意的是，因為法律同時規定，如果在租期屆滿後，無任何一方按法定的方式和時間提出單方終止，有關租約便會自動續期。比方說，業主甲 (出租人) 將單位出租給租客乙 (承租人)，租期為兩年。如果兩年後，任一方沒有按照規定提出單方終止 (即在租期屆滿前，沒有用書面方式至少提前九十日通知對方不續約)，那麼有關租約就會自動續期。相反，如果業主甲或租客乙任一方按法定方式和時間表示不願續租的話，那麼，有關租約便不會自動續期，即兩年過後，租約亦會結束。

至於法定提前通知時間方面，按租約或續期期間的不同，具體時間亦有所不同：

租約期間或續期期間	法定提前通知時間
六年或以上	一百八十日
一年至不足六年	九十日
三個月至不足一年	三十日
三個月以下	租期的三分之一

不過，如果由起租至租約期滿或至續期期滿不足兩年，作為業主就要特別留心。因為法律規定，在這情況下，業主便無權提出單方終止，而租客則不受這兩年年期的限制。換言之，如果業主甲和租客乙的租約為期一年，業主甲就無權提出不續租，只要租客乙沒有在期滿前至少提前九十日用書面方式通知業主甲不續租，租約便會自動續期。或簡言之，這時，續租與否的“主導權”屬於租客乙，當他無提出不續租時，業主甲便須將單位出租給他兩年。至於續約的內容包括租金等，一般仍會按原條件處理 (但租約早已規定續租時加租或租客乙同意業主甲加租的情況除外)。

最後，在此提醒租賃雙方，如果原租期是一年或以下，續期的期間就相等於原租約的期間。如果原租期超過一年，自動續租的期間就只能是一年，但另有協定除外。另外，在續租的情況下，如果雙方欲就續租一事記下或訂明新的租金，建議他們可以在原租約作備註或註明，以免因訂立一份全新合同而可能承受重新計算上述兩年年期的風險。

註：本文內容主要參閱《民法典》第1038、1039條的規定。

(原文刊登於2011年11月20日澳門日報法律小錦囊專欄)