經濟房屋的樓宇管理

私人樓宇的小業主可以成立小業主大會，議決如何管理樓宇。近年，陸續有經濟房屋落成，例如湖畔大廈、業興大廈及居雅大廈等。這些經屋樓宇的小業主又可否成立小業主大會來管理樓宇？


小業主大會的成立

根據第41/95/M號法令規定，經屋和私人樓宇一樣，可以成立分層所有人大會（即小業主大會），且補充適用《民法典》的相關規定。根據法律規定，所有樓宇（包括私人樓宇和經屋樓宇）都應該召開小業主大會，而每幢樓宇的所有小業主都是組成小業主大會的必然成員。原則上，任何有關樓宇的重要事項必須由小業主大會議決，例如選出管理機關、任免管理人員或管理公司、制定及通過樓宇管理規章、通過年度的帳目及開支預算、決定有關大廈是否進行更新工程，以及訂定管理費等等。所以，經屋樓宇也應依法成立小業主大會。

按照法律規定，只要樓宇過半數的單位已被轉讓，或者百分之三十的單位已入伙，就可以依法召開第一次小業主大會。所以，經屋樓宇在這種情況下也可以依法成立小業主大會。事實上，經屋樓宇是由房屋局統一安排購買者依次序“上樓”，所以在經屋樓宇“上樓”初期，尤其對於新落成的經屋樓宇，一般還沒有成立小業主大會。這時，在召開第一次小業主大會前，經屋樓宇的共有部分應該由獲土地批出的企業（一般為建築商）負責。建築商可以直接管理經屋樓宇，又可以與物業管理公司簽訂合同，由管理公司提供管理服務。實際上這種情況很普遍。

小業主大會的權利

經屋和私人樓宇的小業主，參與樓宇管理最簡單有效的方法就是參與小業主大會會議，以及在會議中投票，這也是法律賦予每位小業主應當享有的權利。之前提到，任何有關樓宇的重要事項都必須由小業主大會議決，例如選出管理委員會。小業主大會的決議，原則上必須經過樓宇總值一半的小業主通過。不過，有些事項（例如有關大廈的更新工程），法律規定必須以超過樓宇總值三分之二的小業主通過，在這些情況下就必須遵守特殊的規定。值得注意的是，經屋樓宇小業主大會的決議並非以一人一票的方式投票，而是每一獨立單位為一票，這點有別於私人樓宇按單位所佔百分比或千分比而擁有相應的票數。

正如上述所言，所有樓宇（包括私人樓宇和經屋樓宇）都應召開小業主大會，為此，房屋局也應促進及安排經屋樓宇的小業主舉行第一次小業主大會。

管理委員會的組成

根據第41/95/M號法令第五條，經屋樓宇的小業主大會應當選出一個管理委員會，而該管理委員的人數應視乎業主的人數而定：一百人以下由三人組成，一百至四百人之間由七人組成，四百人以上由九人組成。經屋樓宇的管理，應當由小業主大會選出的管理委員會或由聘用的管理公司負責。據資料顯示，現時已成立管理委員會的經屋樓宇約有五十多幢。

管理委員會的職責主要是管理樓宇的公共部分，並負責執行小業主大會的決議。根據法律規定，管理委員會職務包括：召集小業主大會；預備及提交帳目；編製年度收支預算；為樓宇購買火險；繳交樓宇共同部分的各項開支；收取管理費；向房屋局舉報住戶的違規行為等。

小業主應遵的義務

經濟房屋和私人樓宇都可以制定樓宇規章。一般來說，小業主可以制定樓宇規章，規範大廈共同部分的使用、收益和管理等事項。另外，也可以在樓宇規章內訂定罰則，例如就不遵守法律、規章或小業主大會決議等情況，訂定罰款金額。

有一點與私人樓宇不同的是，即使經屋樓宇的小業主沒有制定樓宇規章，也可以依照41/95/M號法令的規定來處理違規行為。例如：按照規定，經屋住戶須遵守管理委員會或管理公司的指示，尤其不得改動外窗及外墻，以及不得裝設不符合房屋局所定標準的安全花柵及晾衣架，違者可以被罰款一千元。此外，經屋住戶也不可以在樓宇的公共部分存放及堆積物品；不得飼養對他人造成滋擾的家畜；不得在單位內改裝工程，影響大廈結構、燃氣、水、下水道及排雨水等系統工程，違者可以被罰款五百元。

樓宇管理得好，保養得宜，可以美化居住環境，所以，為樓宇管理出一分力是值得的。

註： 本文內容主要參閱《民法典》第1340、1341、1345、1347、1367及1368的規定；第41/95/M號法令。

(原文刊登於2014年4月21日澳門日報認識澳門法律專欄)