業主會通過決議的比例

“地少人多”是當今不少城市的發展情況。就如澳門，在約三十平方公里土地上，便有接近六十萬的人口，是世界上人口密度最高的城市之一，大廈樓宇，可說是城市人的普遍居住方式。為了營造良好的居住環境，大廈管理相當重要。本澳現時有不少大廈已設立了業主大會，《民法典》規定，在樓宇半數單位已被轉讓，或百分之三十的單位已被占用的時候，實際進行管理之人或策劃建造該建築物之人（如發展商），又或倘有的負責管理有關分層建築物的實體（如管理公司），便應召開業主大會。假如上述人士或實體沒有召開業主大會，法律規定，小業主亦可提出召開大會。召開業主大會的作用，包括選出管理機關、通過年度預算、制定大廈管理規章等。

業主大會上怎樣才能作出有效決議呢?根據《民法典》規定，“大會之決議，係以占有份額超過分層建築物總值一半之所有人通過而作出”。這裡有兩方面需要留意，首先，這裡所指的份額，是指樓宇總值的占有份額（意即在設定憑證及有關房屋的說明書內定出的每一單位相對價值，其數值是以大廈總值的百分比或千分比表示），而非指具體出席會議人數比例的多少；其次，有關份額比例方面，一般例如任免管理機關成員、選聘物業管理公司等事項，占有份額超過樓宇總值“一半”的業主通過便可。

不過，涉及業主大會決議的事項有很多，這當中可能會產生一個疑問：是否所有業主大會的決議，均是按照“超過總值一半”這個份額通過呢？答案是否定的。因為涉及一些對樓宇具相當重要性的事項，法律規定必須以更高的份額通過。例如當有需要對樓宇共同部分（如大廈外牆）進行更新工程時，法律規定必須由占樓宇總值至少三分之二份額的業主通過；又或當大廈出現部分損毀而需要重建時，亦同樣須由占樓宇總值至少三分之二份額的業主通過，從而議決是否重建樓宇。

此外，涉及更改分層所有權的設定憑證（當中涉及記載大廈單位及共同部分用途等資料），根據《民法典》規定，更必須獲樓宇的“全體業主一致議決通過”。


(註：本文內容主要參閱《民法典》第1320條、第1321條、第1334條、第1337條、第1344條和第1347條的規定。)

(原文刊登於2013年6月21日新華澳報"法律廣角鏡"專欄)

與未滿十六歲未成年人發生性行為的後果

現今社會，青少年比較早熟。調查發現，有青少年在中學階段就已初次發生性行為。不過，報告指出，過早的性行為會危害健康，例如女性可能會導致增加患上子宮頸癌的機會。此外，如果過早發生性行為，對方未達一定的年齡，行為人更須依法承擔法律後果。
按照《刑法典》的規定，如果與未滿十四歲的人發生性行為，最高可判監禁十年；作出重要性慾行為（例如撫摸性器官），最高可判監禁八年。如果有人利用十四歲以上十六歲以下的人的無經驗（例如不能正確認識、了解性行為的含義及後果）而與他發生性行為，最高可判監禁四年；作出重要性慾行為，最高可判監禁三年。
須注意的是，澳門的刑事歸責年齡是十六歲，即年滿十六歲的人犯罪須負上刑事責任。舉例來說，一名年滿十六歲的人與未滿十四歲的人發生性行為或作出重要性慾行為，該名年滿十六歲的人已觸犯法律，可被判監禁，且留案底。此外，上述犯罪亦沒有男女之分，假如一名年滿十六歲的女童與一名未滿十四歲的男童發生性行為，該名女童亦已觸犯法律，可受到處罰。
或許有人會問：我們真心相愛，如果我不追究，對方是否就會無事？答案是否定的。因為一方面，在上述犯罪中即使雙方你情我願，行為人只要作出有關行為（例如與未滿十四歲的人發生性行為）便已觸犯法律；另一方面，由於原則上未滿十六歲的被害人是由其法定代理人（例如父母）行使告訴權，換言之，儘管兩人關係親密，但只要父母表示追究行為人的刑事責任，檢察院就會依法開展刑事程序，行為人便可能要負上法律責任。
註： 本文內容主要參閱《刑法典》第105、166、168和169條。
( 原文刊登於2013年6月23日澳門日報法律小錦囊專欄 )

不讓行人優先過斑馬線最高罰五千元

根據治安警察局交通廳公佈的數字，今年首五個月檢控的交通違例中，駕駛者駛經斑馬線而不讓行人有三百八十六宗。當局表示除了檢控斑馬線不讓行人的駕駛者外，亦會檢控不使用行人橫過馬路設施的行人。事實上，法律對於駕駛者駛經斑馬線和行人使用斑馬線橫過馬路均有着若干規定，違法者亦會面對被處罰的後果。

阿俊：“聽人講，喺斑馬線唔讓行人，罰好重㗎 ！”

阿傑：“吓！乜唔係好似違例泊車咁，罰幾百元嘅咩？”

原則上，駕駛者有權在公共道路上自由通行，但前提是不得作出任何阻礙交通、影響其他使用者的安全或對其他道路使用者造成不便的行為。

按照《道路交通法》規定，當有人橫過斑馬線時，駕駛者應減慢車速或於必要時停車，如果不讓行人優先通行，甚至加速強行超越，可被科罰金六百至兩千五百元；如果在兩年內重犯，最高更可被科罰金五千元，以及禁止駕駛（俗稱停牌）二至六個月。

阿俊：“我見到d人踩單車，咁佢哋又要唔要紅燈停，綠燈走，同埋喺斑馬線讓行人㗎？”

阿傑：“我諗踩單車都要遵守交通規則呢！”

現時我們看見不少人在公共道路上駕駛自行車，但自行車的駕駛者同樣要遵守《道路交通法》的規定，例如與私家車、電單車一樣“紅燈停，綠燈走”，當有人橫過斑馬線時，自行車的駕駛者同樣應減慢車速或於必要時停車，否則亦可被科罰金的處罰。



然而，自行車有時候可搖身一變成為行人，因為在手推自行車時，法律允許它可如行人般在行人道、供行人使用的路徑、區域或通道上通行；當手推自行車時，同樣可使用斑馬線來橫過馬路。但是，如果有自行車的駕駛者違反規定，例如在行人道上駕駛自行車，則可被科罰款六百元。

阿俊：“咦！趁依家無車，快d衝過去先！”

阿傑：“朋友！前面有斑馬線，唔好搵命博啦！”

行人走到街上，需要橫過馬路時亦要注意安全。如果不遵守交通燈的訊號，不沿斑馬線橫過馬路，又或在過馬路時，車從右方來，自己卻往左方看；又或不專注過馬路而做其他事情（例如邊走邊聽手提電話），都很容易會發生交通意外。

按照《道路交通法》的規定，行人應在行人道、供行人使用的路徑、區域或通道上通行；如果無該等設施，行人亦應在顧及自身及他人安全下沿路緣通行。如果要橫過車行道，行人便應使用有適當信號標明的人行橫道（例如斑馬線或裝有交通燈的人行橫道）橫過馬路。在五十公尺距離內沒有該等設施時，行人才可以在安全且不影響車輛通行的情況下，以最短路線儘快橫過。如果有人違反有關規定，可被科罰款三百元。

守法走過斑馬線，免生意外最緊要

由此可知，不管駕駛者或行人，胡亂“衝”都必須承擔法律責任。其實，駕駛者讓行人優先橫過斑馬線，應不會花很多時間；行人只要多走幾步，耐心沿著斑馬線橫過馬路，同樣亦不會費時而且安全。總之互相禮讓，大家都能平安抵步，否則，違反規定除了須要負上法律責任外，還可能發生交通意外，令身邊至親傷心難過。

註： 本文內容主要參閱《道路交通法》第20、37、68、70、71和103條。

( 原文刊登於2013年6月21日華僑報澳門法律絮論專欄 )

食品安全法十月二十日生效

衣食住行是人類生活的基本需要，當中尤以“食”最為重要。廣東俗語對“工作”有“搵食”這一說法，意謂每天辛勤工作，最基本目的當然是確保三餐溫飽。既然“食”如此重要，故此保障食品安全亦屬每一國家和地區必須要做的事。在澳門，雖然法律對保障食品安全已有一定的規範和行政監管制度，但為了更好地對食品安全問題作出監管，政府早前公佈了第5/2013號法律《食品安全法》，並將於今年十月二十日正式生效。

《食品安全法》對食品安全的監督管理、食品安全風險的預防、控制及應對措施，以及針對食品安全事故的處理機制作出規範，從而保障公眾的身體健康和生命安全。法律適用於食品的生產經營，以及生產經營過程中對食品添加劑及食品相關產品的使用。當中的“生產經營”，包括為供公眾食用而生產、加工、調配、包裝、運送、進口、出口、轉運、貯存、出售、供應等行為。

提起食品安全，在日常生活中大家有些地方也應留意，例如購買食品時留意食品標籤及食用期限；在處理食品方面，應使用兩套用具各自處理生熟食品、放置食物入雪櫃時要謹記“上熟下生”等，這些都是我們從生活細節入手的行為。除此之外，作為食品的生產經營者，由於在保障食品安全方面起著關鍵的作用，因此《食品安全法》規定，生產經營者負有一些必要義務，包括（一）按照食品安全標準生產經營；（二）建立有效的食品安全內部管理制度；（三）在指定時間內保存進出貨紀錄或相關單據；（四）向民政總署通報可能存有的食品安全風險；（五）適時召回存有食品安全風險的食品。

由於食品安全問題涉及廣大市民身體健康以至生命安全，所以《食品安全法》規定生產經營有害食品的行為，有可能涉及刑事責任。生產經營包括使用廢棄或超過保質期的食品作為原料的食品、不當使用食品添加劑的食品、含有依法須受檢疫而未檢疫或檢疫不合格物質的食品等，因而對他人身體完整性造成危險，可觸犯“生產經營有害食品罪”，最高刑罰為監禁五年或科最高六百日罰金。

民政總署會負責監察對《食品安全法》的遵守情況，具有統籌食品安全的監督管理工作、監察生產經營食品的地點或場所、採取各種預防及控制措施等職權。

民政總署聯同法務局即將會為業界團體舉辦多場有關《食品安全法》的講解會。而大家想了解更多與食品安全相關的資訊，除可登入“食品安全資訊網”http://www.foodsafety.gov.mo，又或致電“食安專線”2833-8181查詢外，亦可下載“食安資訊”手機應用程式（設有iOS及Android版本），掌握食品安全的最新消息及資訊。


(註： 本文內容主要參閱第5/2013號法律《食品安全法》第1條至第5條，第9條和第13條的規定。)

(原文刊登於2013年6月16日澳門日報"法律小錦囊"專欄)

關於“樓花法”生效前簽訂的“樓花”買賣合同

《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》（下稱“樓花法”）已經在六月一日起生效。“樓花法”中的“在建樓宇”（下稱“樓花”）是指計劃興建、正在興建、已完成興建但仍未獲發使用准照（俗稱“入伙紙”）的不動產（例如別墅）或仍未完成分層所有權確定登記的不動產（例如多層住宅大廈）。


按照“樓花法”的規定，發展商銷售“樓花”須獲發預先許可、“樓花”買賣合同須包含必要事項、立約人簽名須經公證認定（俗稱“認筆跡”），未辦理物業登記的“樓花”不得轉售或抵押。

然而，在“樓花法”生效前簽署的“樓花”買賣合同，會否受到該法的影響？按照“樓花法”的規定，該等合同繼續有效，但如買家在法律生效後擬將“樓花”轉售，須先辦理“樓花”的物業登記，否則將無法申請“樓花”轉售合同的公證認定；又如擬將“樓花”抵押亦然。不過，在辦理上述“樓花”的物業登記前，有關的樓宇亦必須已在物業登記局辦妥了分層所有權的臨時登記。

倘若未做分層所有權臨時登記的樓宇，在法律生效前已經售出“樓花”，發展商便須在法律生效後九十日內向物業登記局申請辦理臨時登記。如果發展商在九十日內仍未申請辦理有關臨時登記，那麼，法律生效前購買“樓花”的買家或抵押銀行亦可自行申請辦理該登記，而有關登記手續費則由發展商負擔。

另一方面，發展商在法律生效後九十日內申請辦理該臨時登記時，可以同時申請將所有已簽署的“樓花”買賣、轉售及抵押合同作物業登記，而有關合同一概豁免登記手續費，且分層所有權的臨時登記的手續費將減少百分之十。

至於如果由小業主申請法律生效前的“樓花”買賣合同登記，又是否須要繳納手續費？按照“樓花法“的規定，在法律生效前已經辦理分層所有權的臨時登記的樓宇，在法律生效後一年內申請辦理法律生效前簽署的“樓花”買賣合同的物業登記亦可豁免繳納手續費。在法律生效前未辦理分層所有權的臨時登記的樓宇，如在辦理分層所有權的臨時登記後一年內，申請辦理法律生效前簽署的“樓花”買賣合同的物業登記，同樣亦獲豁免繳納手續費。

市民如想瞭解更多有關“樓花法”的規定，可致電土地工務運輸局（8590-3800）、消費者委員會（8988-9315）和房屋局（2851-9709）查詢。

(本文內容主要參閱第7/2013號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》第2、5至10條和第26條的規定)

(  原文刊登於2013年6月9日澳門日報法律小錦囊專欄 )

簽訂“樓花”買賣合同的注意事項

《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》（下稱“樓花法”）已經在六月一日起生效。該法律主要規範在建樓宇（下稱“樓花”）的買賣、轉售、抵押等法律行為，其中包括銷售“樓花”的預先許可、“樓花”買賣合同的形式及內容、“樓花”的物業登記、代理“樓花”買賣的房地產中介等方面的規範。


“樓花法”中的“在建樓宇”（即“樓花”）是指計劃興建、正在興建的不動產。如果不動產已完成興建，是否構成“樓花”則要視下列情況而定：如果是單一業權的不動產（例如別墅），在獲發使用准照（俗稱“入伙紙”）之前，皆被視為“樓花”；如果是分層所有權的不動產（例如多層樓宇），在物業登記局辦妥分層所有權的確定性登記之前，樓宇和獨立單位皆被視為“樓花”。

按照“樓花法”的規定，購買“樓花”必須簽訂書面的合同，購買一手“樓花”須簽訂預約買賣合同，購買二手“樓花”須簽訂讓與合同地位的合同。有關的合同立約人的簽名須經公證認定（俗稱“認筆跡”），否則合同無效。

“樓花”買賣合同須包含“樓花法”附件所載的“必要事項”，如果缺少必要事項，買家可在“樓花”買賣合同的簽名公證認定後一年內提出撤銷合同。為確保“樓花”買賣合同符合“樓花法”及其他法律的規定，特別是包含“樓花法”附件所載的必要事項，法律規定合同的內容須經律師確認。

按照“樓花法”的規定，“樓花”買賣合同立約人的簽名須經公證認定（俗稱“認筆跡”），為此，申請人須遞交物業登記證明，以便驗證有關的“樓花”是否已經以發展商或賣家的名義在物業登記局作出登記，否則公證員將拒絕作出公證認定。此外，申請人所遞交的“樓花”買賣合同須已載有律師確認聲明，否則公證員也將拒絕作出公證認定。

“樓花法”亦規定，自“樓花”買賣合同公證認定後三十天內，須申請“樓花”的物業登記，逾期將須繳納三倍的物業登記手續費。如果買家未申請物業登記，不僅不能將“樓花”轉售或抵押，而且會面臨“樓花”被他人再次出售的風險。

(本文內容主要參閱第7/2013號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》第1、2、6至10條的規定)
( 原文刊登於2013年6月2日澳門日報法律小錦囊專欄 )