關於“樓花法”生效前簽訂的“樓花”買賣合同

《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》（下稱“樓花法”）已經在六月一日起生效。“樓花法”中的“在建樓宇”（下稱“樓花”）是指計劃興建、正在興建、已完成興建但仍未獲發使用准照（俗稱“入伙紙”）的不動產（例如別墅）或仍未完成分層所有權確定登記的不動產（例如多層住宅大廈）。


按照“樓花法”的規定，發展商銷售“樓花”須獲發預先許可、“樓花”買賣合同須包含必要事項、立約人簽名須經公證認定（俗稱“認筆跡”），未辦理物業登記的“樓花”不得轉售或抵押。

然而，在“樓花法”生效前簽署的“樓花”買賣合同，會否受到該法的影響？按照“樓花法”的規定，該等合同繼續有效，但如買家在法律生效後擬將“樓花”轉售，須先辦理“樓花”的物業登記，否則將無法申請“樓花”轉售合同的公證認定；又如擬將“樓花”抵押亦然。不過，在辦理上述“樓花”的物業登記前，有關的樓宇亦必須已在物業登記局辦妥了分層所有權的臨時登記。

倘若未做分層所有權臨時登記的樓宇，在法律生效前已經售出“樓花”，發展商便須在法律生效後九十日內向物業登記局申請辦理臨時登記。如果發展商在九十日內仍未申請辦理有關臨時登記，那麼，法律生效前購買“樓花”的買家或抵押銀行亦可自行申請辦理該登記，而有關登記手續費則由發展商負擔。

另一方面，發展商在法律生效後九十日內申請辦理該臨時登記時，可以同時申請將所有已簽署的“樓花”買賣、轉售及抵押合同作物業登記，而有關合同一概豁免登記手續費，且分層所有權的臨時登記的手續費將減少百分之十。

至於如果由小業主申請法律生效前的“樓花”買賣合同登記，又是否須要繳納手續費？按照“樓花法“的規定，在法律生效前已經辦理分層所有權的臨時登記的樓宇，在法律生效後一年內申請辦理法律生效前簽署的“樓花”買賣合同的物業登記亦可豁免繳納手續費。在法律生效前未辦理分層所有權的臨時登記的樓宇，如在辦理分層所有權的臨時登記後一年內，申請辦理法律生效前簽署的“樓花”買賣合同的物業登記，同樣亦獲豁免繳納手續費。

市民如想瞭解更多有關“樓花法”的規定，可致電土地工務運輸局（8590-3800）、消費者委員會（8988-9315）和房屋局（2851-9709）查詢。

(本文內容主要參閱第7/2013號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》第2、5至10條和第26條的規定)

(  原文刊登於2013年6月9日澳門日報法律小錦囊專欄 )