“地少人多”是當今不少城市的發展情況。就如澳門，在約三十平方公里土地上，便有接近六十萬的人口，是世界上人口密度最高的城市之一，大廈樓宇，可說是城市人的普遍居住方式。為了營造良好的居住環境，大廈管理相當重要。本澳現時有不少大廈已設立了業主大會，《民法典》規定，在樓宇半數單位已被轉讓，或百分之三十的單位已被占用的時候，實際進行管理之人或策劃建造該建築物之人（如發展商），又或倘有的負責管理有關分層建築物的實體（如管理公司），便應召開業主大會。假如上述人士或實體沒有召開業主大會，法律規定，小業主亦可提出召開大會。召開業主大會的作用，包括選出管理機關、通過年度預算、制定大廈管理規章等。
業主大會上怎樣才能作出有效決議呢?根據《民法典》規定，“大會之決議，係以占有份額超過分層建築物總值一半之所有人通過而作出”。這裡有兩方面需要留意，首先，這裡所指的份額，是指樓宇總值的占有份額（意即在設定憑證及有關房屋的說明書內定出的每一單位相對價值，其數值是以大廈總值的百分比或千分比表示），而非指具體出席會議人數比例的多少；其次，有關份額比例方面，一般例如任免管理機關成員、選聘物業管理公司等事項，占有份額超過樓宇總值“一半”的業主通過便可。
不過，涉及業主大會決議的事項有很多，這當中可能會產生一個疑問：是否所有業主大會的決議，均是按照“超過總值一半”這個份額通過呢？答案是否定的。因為涉及一些對樓宇具相當重要性的事項，法律規定必須以更高的份額通過。例如當有需要對樓宇共同部分（如大廈外牆）進行更新工程時，法律規定必須由占樓宇總值至少三分之二份額的業主通過；又或當大廈出現部分損毀而需要重建時，亦同樣須由占樓宇總值至少三分之二份額的業主通過，從而議決是否重建樓宇。
此外，涉及更改分層所有權的設定憑證（當中涉及記載大廈單位及共同部分用途等資料），根據《民法典》規定，更必須獲樓宇的“全體業主一致議決通過”。
(註：本文內容主要參閱《民法典》第1320條、第1321條、第1334條、第1337條、第1344條和第1347條的規定。)
(原文刊登於2013年6月21日新華澳報"法律廣角鏡"專欄)
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