近年，隨著本澳相繼有新樓落成，再加上樓價飆升，都令樓宇市場出現供過於求的現象。有人說，現時作為業主的也甚艱難，事關除將單位成功出租不是一件易事外，亦擔心萬一單位出租後最終難以收回。所以，不少業主便在租約上訂定許多對自己有利的規則 (例如租客提前解約，租客要賠上天價，或者業主想收樓時，隨時提前一個月便可等等)，以為自己提供最大保障。
租約是一份合同，原則上，租約內容經過雙方同意和簽署後，便對雙方產生效力，須要貫徹執行。然而，租約內容雖然由他們訂定，但實際上對於某些內容，他們卻不可任意決定，終止租約的方式便是其一。法律上，終止租約的規定屬於強行性的規定，換言之，若果租賃一方要終止租約，就必須按照法定的方式處理。這些方式包括：協議廢止、解除租約、租約失效、單方廢止或單方終止。本欄今次先介紹協議廢止的有關規定，至於其他方式，則留待本欄隨後介紹。
協議廢止，是法律規定終止租約的其中一種方式。它的意思是指，當租賃一方提出終止租約，只要另一方不反對，不管租期是否屆滿，均可以透過協議隨時把租約廢止。由於這種方式的重點在於“協議”，所以，若果另一方不同意，提出的一方就只能透過其他方式 (例如單方終止) 去終止租約了。
透過協議廢止租約，一般以口頭或書面方式均可。不過，法律同時規定了兩種情況必須以書面方式處理。第一、協議不是立即執行。例如租客同意業主提出收樓的要求，但租客需時搬遷及另覓單位，於是雙方便約定一個月後才結束租約。那麼，對於這種不是即時實行的情況，為了保障雙方利益，有關協議必須以書面方式訂立。
第二、協議中訂有補償性條款或其他附加條款。正如上述提到，由於透過協議廢止租約的方式代表了可以在租期未屆滿前便提早結束租約，所以，現實中亦不排除牽涉賠償的問題。例如業主提出收樓並願意賠償三千元，那麼，當租客接受他的提議時，他們之間的協議同樣須要以書面方式訂明。
由此可見，協議廢止的方式雖然看似簡單，但實際上仍有須要注意的地方。法律亦規定，如果提出終止租約的一方是租客，當租客將單位直接交還給業主 (例如即時遷出單位和交還鎖匙)，而業主又接受時，則不論廢止租約的方式為何，協議均為有效。
註：本文內容主要參閱《民法典》第1016條的規定。
(原文刊登於2011年11月23日華僑報法律資訊站專欄)
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