租轉

近年，本澳經濟發展迅速，不少外資企業進駐，人力需求大增，外地僱員在澳的數目亦隨之上升。據人力資源辦公室資料顯示，二零一一年九月份外地僱員人數約有八萬九千多人，其中“酒店及飲食業”佔最多，約有二萬六千多人，其次是“僱用傭人的家庭”，約有一萬六千多人。




外地僱員數目增多，促使本澳人口增長，再加上近期本澳通脹率持續上升，樓市等物價上漲，樓宇買賣交易減少，自然令租務市場活躍之餘，亦令轉租 (俗稱分租) 的情況漸趨普遍。對於轉租問題，有不少人疑惑，究竟法律有沒有規定？轉租時須要注意甚麼？



在澳門，法律是容許轉租的，但必須獲得出租人 (業主) 同意。同意可以是事前同意或事後同意 (即事後追認)。事前同意，是指在租賃合同中早已訂明 (即租約中規定承租人可以轉租)，又或者雖然合同中沒有說明，但出租人與承租人卻另有協議。對於事前同意，雖然承租人已獲同意，但當單位轉租後，承租人仍須於十五日內將有關事宜通知出租人。至於事後追認，是指承租人 (二房東) 未經同意已把單位分租，而出租人又承認次承租人的身份時，有關轉租亦為合法。不過，由於出租人事後會否同意這一點難以估計，所以實際上事後追認仍有一定風險；再加上按照法律規定，出租人單純知悉單位被轉租，並不代表出租人承認次承租人的身份，換言之，出租人的事後追認必須是明確和確實，否則，有關轉租亦不視為成立。



另外，承租人亦要留意轉租租金的問題。法律規定，除承租人與出租人另有協定外，承租人向次承租人收取的租金，不得超出或者按比例超出原租約所規定的租金加上百分之二十的數額，例如租金為一萬元，轉租租金就不得多於一萬二千元。



事實上，除了承租人要注意外，作為次承租人，亦應該關注轉租的情況從而保障自己的利益。尤其是事前就應該設法確定出租人 (業主) 是否同意轉租，例如要求承租人 (二房東) 出示租約或者同意轉租的文件，以便了解業主是否同意轉租以及租約期限。因為若果承租人是無權轉租的話，那麼，出租人便有權解除租約，而承租人與次承租人所訂立的租約亦會告吹。此外，次承租人亦要留意，即使轉租已獲同意，如果原租約 (出租人與承租人的租賃關係) 終止，轉租亦會隨之失效 (出租人與承租人協議廢止租約，或承租人成為業主的情況除外，此時，次承租人便會繼受承租人的地位)。但是，如果終止租約的原因是可歸責於承租人，例如因為承租人沒按時交租而被出租人解除租約，在這情況下，次承租人亦有權要求賠償。



所以，在澳門，轉租有其一套法律制度。無論是出租人、承租人或次承租人，他們都應該了解清楚有關規定，以便更有效地保障自己的權益。



註：本文內容主要參閱《民法典》第1008-1011條的規定。

(原文刊載於11月2日華僑報法律資訊站專欄)