租賃物的返還

在澳門，租賃是一個龐大市場，無論是營商單位又或住宅單位，每日都有不少租賃交易在進行。若屬住宅的租賃，手續很簡單，只要有一份已起草的租約，訂明有關租賃事宜，再加上租賃雙方簽名，租賃便正式開始。當租賃結束時，任一方必須採用五種終止租約的其中一種方式 (當事人協議廢止、解除、失效、租客單方廢止或單方終止) 來終止租約，而當符合有關方式的要求後，租賃關係亦正式結束。


然而，驟眼看來，雙方按照法定的方式結束租約後，大家便好像“不拖不欠”，不過事實上，作為租客 (承租人) 的，他仍須履行最後一個義務，那就是在租約完結時，將單位完整無缺地交還給業主 (出租人)。對於這一義務，實際上可以分兩方面來看：第一，就是將單位返還給業主；第二，所返還的單位必須完整無缺。


先說第一方面。租約一旦完結，租客便須遷出，這是最自然不過的事。不過現實中，亦不排除有租客在租約結束後仍賴著不走的情況。對此，業主可以好言勸導對方搬出，但切忌硬闖單位，以免觸犯法律。與此同時，作為租客，基於他未於租約終止時立即返還單位，所以他亦有義務支付相當於租金的損害賠償，直至返還單位為止 (遲延履行有關債務，賠償更升至兩倍)。不過，倘若租客最後仍堅決不走，那麼業主便有權向法院提出“勒遷之訴”，要求法官作出命令租客遷出單位的判決外，亦可要求法官判處租客作出賠償。如果租客在指定期限內再不交還單位，法官更可因應業主的要求發出命令狀，以強制執行的方式收回單位。


至於返還單位這一義務的另一方面，就是返還的單位必須完整無缺。這裡所說的“完整無缺”，並不是指返還的單位必須絲毫無損，尤如新屋一樣。因為事實上，一個單位被使用後，出現耗損的情況是很正常的。所以，除了租賃雙方另有協議，又或損毀是基於租客正常謹慎地使用單位所引致外，租客返還的單位必須是接手時所處的狀況。例如，租客為了在單位內掛上一幅水山畫，於是在單位的牆身鑽了若干個孔，由於這一損毀非屬單位自然耗損或租客正常謹慎地使用單位所致，所以租客在返還單位時，還必須負上修復牆壁的責任。


所謂“好來好去”，當租約結束時，業主和租客都應該盡最後努力，履行各自的義務。租客履行上述義務後，他有權收回已支付的按金，這也是說，業主亦有返還按金的義務。


註：本文內容主要參閱《民法典》第983、1025至1027條，以及《民事訴訟法典》第929、931、935條的規定。

(原文刊登於2011年12月31日新華澳報法律廣角鏡專欄)