樓宇維修

每逢回南天，大地偶然會被濃霧掩蓋，而且到處濕漉漉，煞是納悶。回南天是天氣返潮現象，形成原因是冷空氣走後，暖濕氣流迅速反攻，致使氣溫回升，空氣濕度加大，一些冰冷的物體表面遇到暖濕氣流後，容易產生水珠。澳門地理位置靠海，空氣濕潤，回南天現象比較明顯。這時候，一些物品或食品很容易受潮甚至發霉，牆壁和地板表面都在冒着水滴。


牆壁和地板表面如果因為上述原因而出現滲水屬於自然現象，人們尚且可以借助設備抽濕。但是，如果滲漏水的問題是由於大廈老化、日久失修、水管爆裂、渠道淤塞等原因所引致，就不是單純一部抽濕機可以解決的了，當中可能牽涉到其他多方面的問題，例如造成滲漏水的原因是甚麼？誰負責維修？如何追討賠償等。

樓宇維修保養

一幢簇新的大廈歷經多年日曬雨淋及風力的洗禮，外表會變得殘舊，結構及設施亦會老化，正如人會老、機器會壞一樣，須要及時修補以免問題日益惡化；大廈日久失修，嚴重時可能導致外牆剝落，甚至有倒塌的危險。所以，為保障每位住戶的安全，每幢樓宇都必須進行維修保養，法律明確規定每幢建築物須至少每五年進行一次檢查保養。這當然也是每一位業主應盡的責任。

然而，整幢樓宇的保養並不簡單，而且進行一次維修工程有時的確所費不菲，因而會令到部分小業主卻步。所謂有備無患，為應付大廈日常不可預見的開支，特別是因進行樓宇共同部分（例如大廈外牆、走廊、樓梯）的保養工作而產生的開支，法律規定每幢大廈應設立大廈共同儲備基金，以支付大廈維修保養費用。例如大廈電梯耗損又或大堂牆灰剝落等急須維修的情況，就可以動用共同儲備基金。

共同儲備基金的設立屬於強制性質，主要收入來自小業主每月繳交的管理費。法律規定，每月管理費中最少應有十分之一要撥入大廈共同儲備基金。有關共同儲備基金的管理規則由小業主大會負責制定，並由大廈的管理機關依照規則負責管理。

共同部分的塞漏

大廈的共同部分，是指所有未依法劃歸某一單位私人專有的地方，例如大堂、電梯、走廊、樓梯、天井、外牆等。大廈的共同部分如果出現塞渠或滲漏水，急須進行修補，要視乎造成損壞的原因決定由誰負責。如果損害是由某一住戶的過錯所引致，例如裝修單位時改動了洗手間的排水渠，因處理不當導致大廈的公共渠道淤塞，這時應由引致過錯的住戶負責有關的通渠及維修費用。

相反，如果共同部分的塞渠或滲漏水是基於自然損耗，或者不能歸責於某住戶的原因所引致，則應由全體小業主共同承擔有關的維修費用。既然是由小業主共同承擔的費用，當然可以動用上述的共同儲備基金以作支付。但是，假如沒有設立共同儲備基金，又或基金存款數目不足以支付有關工程費用，那麼，有關費用則要由全體小業主按單位所佔的比例分攤，至於分攤的比例可以按“查屋紙”上所載某一單位面積，佔大廈總面積的百分比或千分比計算。

私人部分的塞漏

單位內如果出現塞渠或滲漏水的情況，確實令人非常困擾，要追究責任首先就要找出原因，再視乎原因決定由誰負上責任。如果塞漏是由住戶自己造成，那就由住戶自己負責維修；然而，如果塞漏是由於其他單位的住戶所造成，那就由引致過錯的住戶承擔責任。以天花出現滲水的情況為例，原因很多，可能是由於上層或上層相鄰單位的水管，因喉管接駁位安裝不當或者接合物料破損、出現裂縫等導致滲漏，再而引致浴缸、洗手盆等的暗藏水管或排水渠出現滲漏，導致下層單位天花出現滲水等情況。那麼，由於是上層單位引致下層單位天花滲漏的事實造成的損害賠償，便理應由上層單位負擔。

檢測確定塞漏原因

當出現塞渠或滲漏水的狀況，業主應自行聯絡檢修技工進行初步檢查，及與懷疑源頭單位業主溝通，知會他有關狀況以便日後協作。假如仍無法確定原因，可以聯絡“樓宇滲漏水聯合處理中心”（地址：澳門青洲沙梨頭北巷102號；電話：28594875），該中心可以提供技術協助，找出塞渠原因及滲漏水源頭，界定維修責任單位。

所謂預防勝於未然，要是日常保養工作做得好，樓宇出現問題的機會亦會減少，所以為鼓勵所有小業主合力維護大廈的安全，政府提供“樓宇維修無息貸款計劃”、“樓宇維修資助計劃”以及“低層樓宇共同設施維修臨時資助計劃”等多項資助計劃，協助小業主進行樓宇保養維修，有關詳情可向房屋局查詢。

追討賠償

經過檢測確定了滲漏源頭之後，最理想的做法是和應負責任的住戶商討維修的安排以及承擔費用的方式等。但是，如果對方不肯承擔責任，且雙方無法協商解決方案，那麼，受影響的住戶可以向法院提出訴訟，要求應負責任的住戶修理及作出賠償。如果要求賠償的金額少於五萬元，亦可以透過輕微案件訴訟程序追討。輕微案件訴訟程序，俗稱小額錢債法庭，當事人無須聘請律師代理，程序相對簡單、便捷。

任何時候我們都希望有個家。家可以為我們遮風擋雨，也可以為我們建造希望，所以我們都願意盡最大的努力去守護她。組成一個家需要很多內外元素，愛、包容等是內在元素，而外在元素的最基本體現可能就是我們居住的地方。現時我們普遍居住在樓上樓下、左鄰右舍戶戶相連的大廈內，因此，大廈也是我們的家，各小業主都有責任齊來保護她，如同我們愛護自己的家一樣。透過訴訟解決滲漏水爭議是最終無可奈何採用的方法，最根本、最有效的方法還是互諒互讓、建立友好睦鄰，攜手建設一個美好的家。

（註：本文內容主要參閱《澳門民法典》第1333條及第79/85/M號法令第7條的規定。）

(原文刊登於2011年4月18日澳門日報認識澳門法律專欄)